はじめてのドバイ不動産。
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ドバイはアラブ首長国連邦（UAE）を構成する7つの首長国のひとつ。石油の街と思われがちですが、実はドバイのGDPに占める石油の割合はごくわずかで、貿易・金融・観光・不動産で成り立つ商業都市です。不動産市場を理解するうえで大事なポイントは3つだけです。

人口の伸びは、グラフで見るのがいちばん早いです。

出典：ドバイ統計センター。政府は2040年までに人口580万人（都市計画上は昼間人口780万人）を目標に掲げ、住宅・交通・緑地の整備計画「Dubai 2040」を進めています。

ドバイの物件情報は AED（ディルハム） と sqft（平方フィート） で書かれています。最初に「変換の感覚」だけ持ってしまいましょう。

※ 1AED＝44円で概算。エリアによって大きく変わります（同じ1BRでも郊外なら60万AED、パーム・ジュメイラなら300万AED超）。

実際に手を動かすと一気に感覚がつかめます。数字を入れてみてください。

不動産投資のお金の流れは3つの場面に分けると簡単です。①買うとき（入口）、②持っている間（運用中）、③売るとき（出口）。ドバイの特徴は「入口にコストが集中し、保有中は軽い」ことです。

① 買うとき：まず「プライマリー／セカンダリー」を理解する

ここで、いちばん混同されやすい言葉を整理します。プライマリー／セカンダリーは「誰から買うか」の区別です。プライマリー＝デベロッパー（開発会社）から直接買う。セカンダリー＝いまの所有者から買い取る。それだけです。一方、オフプラン（建設中）か完成済みかは「建物の状態」の区別で、実はこれとは別の軸。よく「プライマリー＝オフプラン」と説明されますが、正確には組み合わせが4通りあります。

実際の取引は左上（プライマリー×オフプラン）と右下（セカンダリー×完成物件）が圧倒的多数です。だから世間では「プライマリー＝オフプラン」のように語られがち、というわけです。このページでも、以下「プライマリー」は主に左上、「セカンダリー」は主に右下の形を指して説明します。

では、諸費用はいくら？ ― 「誰から買うか」で変わる（約4〜5% / 約6〜7%）

入口の諸費用を決めるのは、主に「誰から買うか」のほうです。デベロッパーから直接なら仲介手数料がなく安く、いまの所有者からなら仲介手数料などが乗ります。下の2枚で「実際にいくらかかるか」を見てください（例はすべて100万AED＝約4,400万円の物件の場合）。

プライマリーは、銀行送金のほかカード払いにほぼすべてのデベロッパーが対応しています（Visa・Mastercardは問題なし。American Expressは非対応が多め）。仮想通貨（暗号資産）対応のデベロッパーもあり、海外から支払いやすいのも特徴です。セカンダリーの水準は、日本の不動産取得税・登録免許税・仲介手数料の合計とだいたい同じで「特別高い」わけではありません。ローンを使う場合は、どちらの買い方でもモーゲージ登録0.25%＋事務費が上乗せされます。

② 持っている間：家賃から「見えない経費」が引かれる

ここが初心者がいちばん誤解しやすいところです。広告の「利回り8%」は経費を引く前（表面利回り）の数字。実際に手元に残るのは、ここからサービスチャージなどを引いた実質利回りです。当サイトの実データでは、市場平均で表面5.2%→実質3.65%になります。

サービスチャージは共用部（プール・ジム・警備・清掃）の維持費で、広さに応じて毎年かかります（年間 AED 10〜30/sqft が目安。豪華な物件ほど高い）。管理会社に賃貸運営を任せると家賃の5〜8%。それでも、保有中の税金がゼロなので、トータルの経費率は日本の賃貸経営と比べて重くはありません。

③ 売るとき：UAE側の税金はゼロ

売却時は、デベロッパーからNOC（未払いがないことの証明）を取り、DLDで名義変更します。売却益にUAE側の税金はかかりませんが、売主側にも仲介手数料2%＋VAT・NOC費用など約2〜3%の出口コストがかかります。入口（約4〜5%／6〜7%）と合わせた往復コストは最低7〜10%——この分を値上がりと家賃が超えて、初めてプラスです。買主側は新たにDLD登録料4%を払う仕組みです。値上がり益（キャピタルゲイン）と家賃収入（インカムゲイン）のどちらを狙うかで、選ぶエリアも変わります。実際の「貸し方」「売り方」の手順は、第5章で説明します。

第3章で見た4通りのうち、実際に圧倒的に多い2つの形——プライマリー×オフプランとセカンダリー×完成物件——の手順を説明します。プライマリー（オフプラン直販）は、頭金10〜20%＋分割払いで買え、完成前の価格で新築を押さえられるのが特徴で、仲介手数料も原則かかりません。近年のドバイでは住宅取引の過半がオフプランと報告されており、値上がり益を狙う投資家に広く選ばれています。200万AED以上の物件なら、頭金を払って登記した段階でゴールデンビザ（10年）の申請対象になるのも近年の改定ポイントです（第7章）。そのかわり完成までは家賃が入らず、遅延のリスクもあります（第6章）。セカンダリー（完成物件）は、現物を見て買えて、引渡し後すぐ家賃が入ります。どちらが合うかは、目的と資金計画次第——値上がり重視・手元資金を分散したい方はプライマリー、今すぐ家賃収入がほしい方はセカンダリー、という整理が出発点です。

主要デベロッパー早見 ― 「政府系」と「民間」で見る

デベロッパーは大きく2種類に分かれます。政府系は土地を政府から直接確保して一等地を大規模開発し、完工リスクが最も低いかわりに価格はプレミアム——「守り」の資産形成向き。民間は価格が手頃で支払プランが柔軟、着工から引渡しまでが速いかわりに会社ごとの実績差が大きい——「攻め」の利回り・値上がり狙い向き。なお2026年には、Nakheel・Meydan・Meraasを束ねるDubai HoldingがEmaarの筆頭株主（29.73%）にもなり、ドバイの政府系は実質的に一本化されました。

選び方は「どこが一番良いか」ではなく「目的に合うか」で。資産を守りたいなら Emaar・Nakheel・Sobha（中古市場が厚く現金化しやすい）、利回りを取りたいなら Binghatti・Imtiaz・Ellington（取得価格を抑えて稼働まで速い）、将来の値上がり狙いなら Dubai South・ドバイ・アイランズ・パーム・ジェベル・アリなど、公表済みインフラ計画に紐づくエリア——という整理が出発点です。

どの会社でも、契約前の確認は同じ4点です——①エスクロー口座がDLD登録か（SPAとDLDサイトの両方で照合）②転売（NOC）条件（支払比率の下限・費用は会社ごとに違う）③サービスチャージ水準 ④同一コミュニティ内の類似ユニット数（出口の競合）。数字は各社公表値・第三者集計に基づく2026年8月時点の目安です。全16社の詳しい比較は開発業者ガイドへ。

第3章では「持っている間」「売るとき」のお金の金額を見ました。この章では、その実際のやり方を説明します。先に結論を言うと——運用はほぼすべて管理会社に任せられ、日本にいながら完結します。そして売却の登記は、買うときと同じく当日その場で完了します。

① 貸し方 ― 家賃が入るまでの5ステップ

ドバイの賃貸は1年契約・家賃は前払いが基本です。日本と感覚が違うのは主にここ。あとの流れはシンプルです。

空室の間の固定費はオーナー負担——サービスチャージのほか、チラー（地域冷房）の容量チャージ（使わなくてもかかる固定部分）や最低限のメンテナンス費は、空室中も発生し続けます。空室中にDEWA契約を維持する場合は、その基本料金やハウジングフィーもオーナー持ちです。空室期間を短くすることが、そのまま利回りの改善になります。

手取りの実力は第3章の通り、市場平均で表面5.2%→実質3.65%。日本にお住まいの方は、この家賃収入を日本で不動産所得として確定申告する必要があります（第7章）。

② 売り方（リセール）― 出口は2つある

出口は「完成物件を売る」（定番）と、「オフプランの契約を完成前に売る」（契約転売）の2つ。契約転売は、代金の一定割合（30〜40%が目安・デベロッパーにより異なります）を支払い済みで、デベロッパーの承認（NOC）を得れば可能です。完成を待たずに出口を作れるのはドバイ市場の特徴です。また、入居者がいる物件も賃貸契約ごと（オーナーチェンジ）で売却できます。

③ 売却の税金 ― かかるのは日本側だけ

良い話だけでは判断できません。押さえておくべきリスクは4つ。ここでは要点だけに絞ります（詳しくはリスクと注意点のページへ）。

なお、UAEに移住して日本の非居住者になると、UAE不動産の家賃・売却益は日本でも課税されなくなります（住民票を抜くだけでは足りず、生活の本拠がどこかで判定されます）。移住まで視野に入れる方は、生活コストのページも見てみてください。

このサイトでできること（全体マップ）

すべて無料・登録不要で使えます。データは政府公開データ（DLD＝ドバイ土地局）に基づいています。

※ 当サイトは特定の物件・業者をおすすめしません。制度とデータの整理に徹しています。実際の取引の際は、免許を持つ仲介業者・税理士にご確認ください。