住宅ローン＆購入コスト総合シミュレーター

UAEで外国人が物件を購入する際の頭金・借入額・毎月返済額・購入諸費用・キャッシュフローをまとめて試算します。元利均等返済で計算し、金額は AED / 円の両方で表示します。

試算条件を入力

物件価格・頭金・金利・期間を入力してください。エリアを選ぶと想定利回りが自動でキャッシュフローに反映されます。

ローン返済シミュレーション

元利均等返済（毎月同額）で計算した結果です。

購入諸費用の内訳

物件価格に対する概算費用。ローン利用時はモーゲージ登録費用も加わります。

購入に必要な初期現金

頭金と諸費用の合計。ローンでまかなえない自己資金の目安です。

初期現金 ＝ 頭金 ＋ 諸費用合計。別途、家具・登記後の管理費（サービスチャージ）等が発生する場合があります。

賃貸に出した場合のキャッシュフロー試算

想定利回りから年間賃料を計算し、空室・運営コスト（サービスチャージ・管理料等）を控除したうえで年間返済額を差し引いたネットキャッシュフローと自己資金利回り（Cash-on-Cash）を試算します。

残債（借入残高）の推移

返済が進むにつれ借入残高がどう減っていくかを年ごとに表示します。

ネットCF ＝ 想定年間賃料 ×（1 − 空室率 − 運営コスト率）− 年間返済額。修繕の突発費用・賃料改定・金利の固定期間終了後の変動は含みません。参考：当サイト42エリア実測の平均は表面5.20%→実質3.65%です。

ゴールデンビザ判定

物件価格に応じた居住ビザの対象可否です。

試算にあたっての注意

  • 金利・LTV（融資比率）は銀行・物件・申込者の属性によって大きく異なります。外国人（非居住者）は頭金 40〜50%（LTV 50〜60%）、金利は固定3.75〜5%程度が中心です（銀行・条件により上下）。
  • 本ツールは元利均等返済（毎月同額）を前提とした概算で、事務手数料・団信・保険・繰上返済等は考慮していません。
  • 諸費用は概算です。モーゲージ登録0.25%は融資額に対して計算しています（頭金100%なら計上されません）。
  • キャッシュフローは空室率・運営コスト（賃料比）の入力値で控除した概算です。突発修繕・賃料改定・金利変動は含みません。
  • 日本居住者は家賃収入・売却益が日本側で課税対象となり得ます。投資判断は必ず金融機関・不動産会社・税理士等の専門家にご確認ください。

ドバイの住宅ローンを使うときの前提知識

日本の住宅ローンとは条件が大きく異なります。試算の前に押さえておくべき点です。

借入上限
（LTV）		UAE中央銀行の規制により、UAE居住の外国籍は初回・500万AED以下の完成物件で最大80%、500万AED超は70%、2件目以降は60%、オフプラン（建設中）は原則50%。非居住者は銀行ごとの独自基準で50〜60%が目安です。
金利2026年時点の外国人向けはおおむね固定3.75〜5%程度。固定期間終了後は変動（EIBOR連動）に切り替わるのが一般的で、切替後の金利上昇リスクを見込んでおく必要があります。
付随費用モーゲージ登録費（融資額の0.25%／DLD）、銀行の審査料・事務手数料（融資額の0.5〜1%）、生命保険・物件保険の保険料が別途かかります。
期間・年齢最長25年程度が一般的ですが、完済時年齢の上限（給与所得者65歳・自営業70歳など）が設定されているため、年齢によっては期間が短くなります。
返済比率月々の返済総額が収入の50%以内に収まることが求められるのが一般的です。日本での既存借入も審査対象になります。
規制の枠組みと根拠：上の上限はUAE中央銀行の住宅ローン規制が定める「LTV（借入上限）・返済比率（DTI）・返済期間」の枠で、その枠内で実際に何%・どの金利で貸すかは各銀行の審査で決まります（天井は中央銀行、実行は各銀行）。返済比率は月収の50%まで、期間は最長25年が規制上の枠です。完成物件で物件価格AED500万以下の1件目のLTV上限80%は、2020年の改正で75%→80%へ引き上げられたもので、頭金20%が最低ラインです。引渡し前（オフプラン）物件への融資はLTV50%が上限とされています（非居住者は審査上、実務では50〜60%になりやすい）。
出典：UAE中央銀行 住宅ローン規制（通達31/2013、2020年改正）（2026年8月時点）。
ローンを使うと自己資金利回り（CoC）は上がりますが、空室時の負担も増幅されます。「賃料がゼロでも返済を続けられるか」を必ず確認してください。上の試算で「賃料−返済」がマイナスになる条件は、空室が出た瞬間に持ち出しが発生します。
日本の金融機関から海外不動産向けの融資を受けられるケースもありますが、対象国・物件が限定され、金利も国内向けより高くなるのが通常です。現地ローンと日本側の融資の両方を比較検討することをおすすめします。