ドバイ・アブダビ・ラスアルハイマの不動産は、無税に近い税制・ゴールデンビザ・高い利回りで注目されています。税金、ビザ、諸費用、購入の流れ、都市選びまでを日本語でまとめました。
日本人投資家がUAE不動産を選ぶ主な理由。
保有税・売却益課税・家賃所得課税がなく、手残りが大きい。
200万AED以上の物件購入で10年居住ビザの対象。
グロス5〜9%と東京(3〜4%)を大きく上回る水準。
AEDは米ドルに固定。通貨の安定性が高い。
フリーホールド区域なら100%外国人所有が可能。
RAKのWynn統合リゾート(2027)など強い需要材料。
個人がUAEで不動産を保有・売却する場合の税金。
日本の税制では、居住地（居住者／非居住者）によって納税地が判定されます。日本にお住まいのままドバイ不動産に投資し、収入を得る場合は日本国内での納税が必要です。
| 税目 | ドバイ居住者 | 日本居住者 |
|---|---|---|
| 所得税 | 0% | 最高 45% |
| 住民税 | 0% | 10% |
| 消費税（VAT） | 5% | 10% |
| 法人税 | 9%（課税所得37.5万AED超の部分） | 15〜23.2% |
「ドバイ不動産は税金ゼロ」と言われますが、それは現地（UAE）の税金の話です。日本に居住している方は全世界所得が日本の課税対象となるため、賃料収入・売却益・相続のすべてで日本側の申告が必要になります。ここを見落とすと、想定していた手残りが大きく変わります。
ドバイの賃料収入は日本では「不動産所得」となり、給与等と合算して累進税率で課税されます。管理費・修繕費・減価償却費・渡航費等の必要経費を控除して計算します。収入・経費は原則としてその時点の為替レート（TTM）で円換算します。
売却益は申告分離課税です。譲渡した年の1月1日時点の所有期間で税率が変わります。
その年の12月31日時点で国外財産の合計額（時価等）が5,000万円を超える日本居住者は、翌年に「国外財産調書」の提出義務があります。提出があれば加算税の軽減、不提出・記載漏れには加重の措置があるため、購入初年度から忘れずに対応してください。
日本側では国外財産も原則として相続税の課税対象です。一方UAE側では、遺言がない場合に相続へシャリア法が適用され、ご本人の意図と異なる承継となるおそれがあります。非ムスリムの方は、DIFC（ドバイ国際金融センター）等の遺言登録制度を利用して承継先を指定しておくことが有効です。
| 項目 | 不動産投資家ビザ | ゴールデンビザ |
|---|---|---|
| 有効期間 | 2年間 | 5〜10年間 |
| 取得条件 | 完成済みで居住可能な物件を本人名義で所有。DLDの現行案内では単独所有の場合は最低価格の定めなし、共有名義の場合は本人持分が40万AED以上の要件がある | 購入時の合計価格が200万AED以上となる1件または複数の物件を本人名義で所有。2026年2月の改定で「50%（または100万AED）支払い済み」要件が撤廃され、オフプランは頭金（10〜20%）の支払い＋登記（Oqood）の段階で、ローン購入は銀行の同意書があれば申請可能に |
| 家族の帯同 | 配偶者や子どもの帯同申請が可能 | 配偶者・子ども両親の帯同申請が可能 |
| 国外滞在 | 180日以内に1回以上UAEに滞在する必要がある | 6カ月を超えてUAE国外に滞在してもビザを維持可能 |
| その他 | 現地スポンサー不要／就労には別途許可が必要な場合がある | 現地スポンサー不要／ドバイでの就労や法人の設立も可能 |
| 共通の注意 | 対象不動産を継続して所有している必要があります。条件は変更される場合があるため、申請時に最新情報の確認を。 | |
物件価格を入力すると、どのビザの対象かと円換算を表示します。
購入価格に対する概算。プライマリー＝デベロッパーから直接買う（多くはオフプラン。仲介手数料が原則不要で約4〜5%）、セカンダリー＝いまの所有者から仲介経由で買い取る（完成物件が定番。約6〜7%）。「誰から買うか」の区別で、建設中か完成済みかとは別の軸です。物件価格を入れると金額（AED / 円）を計算します。
プライマリーは契約〜登記まで数週間・完成引渡しまで1〜3年、セカンダリーは全体で1〜2ヶ月が目安です。詳しくは🛒 買い方ガイド（4通りの整理・諸費用・10ステップ）へ。
目的別の特徴。㎡単価・利回りは実データの代表値。
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日本人投資家から特に多い質問をまとめました。
サイト内に出てくる用語をやさしく解説。チャート上の点線付き用語にマウスを載せても表示されます。
未完成物件は引渡し遅延・中止の可能性。信頼できる開発業者・エスクロー口座を確認。
日本居住者は家賃所得・売却益が日本で課税対象になり得る。必ず税理士に相談を。
新規供給が多く、エリアにより値動きが大きい。分散と出口戦略を。
保有税はないが、共益費（サービスチャージ）が利回りを圧迫することがある。